ตลาดบ้านมือสอง น่าสนใจแค่ไหน มีข้อดีหรือข้อจำกัดอะไรบ้าง ?

ตลาดบ้านมือสอง น่าสนใจแค่ไหน มีข้อดีหรือข้อจำกัดอะไรบ้าง ?

ช่วงที่ผ่านมาเห็นข่าวการเติบโตของ “ตลาดบ้านมือสอง” ซึ่งเป็นตลาดที่น่าสนใจ เพราะในช่วงเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นเต็มที่คนอยากซื้อบ้านต้องประหยัดในการใช้เงิน จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่าสิ้นปี 67 ที่ผ่านมา บ้านมือสองมีสัดส่วนยอดโอนถึง 62% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด โดยเหตุผลหลักคือบ้านมือสองราคาถูกกว่าบ้านใหม่ประมาณ 2.3 เท่า หรือราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.16 ล้าน ในขณะที่บ้านใหม่เฉลี่ยที่ 4.89 ล้านครับ และจากที่เรารู้กันคือราคาบ้านใหม่ดันขึ้นสวนทางกับรายได้ เลยทำให้ยอดซื้อบ้านใหม่ลดลงต่อเนื่องนี่ล่ะ

​ทีนี้มาลองดูกันว่าข้อดีและข้อจำกัดของการซื้อบ้านมือสองมีอะไรบ้างเมื่อเปรียบเทียบกับการซื้อบ้านใหม่ในโครงการเพื่อเป็นข้อมูลก่อนตัดสินใจ

​ข้อดีของการซื้อบ้านมือสอง

• ​ทำเลดี เลือกได้ตามความชอบและกำลังซื้อ ปัจจุบันโครงการใหม่เริ่มขยายออกรอบนอกหรือชานเมืองมากขึ้น ส่วนทำเลชั้นในอย่าง CBD ก็เน้นพัฒนาคอนโดซะส่วนใหญ่ บ้านมือสองเลยเป็นตัวเลือกที่สามารถหาในเมือง หรือใกล้เมืองได้ เพราะเค้าสร้างอยู่มาตั้งแต่สมัยที่ดินยังไม่แออัด มีให้เลือกได้ตั้งแต่บ้านในซอยที่ไม่ลึก หน้าถนนกว้าง และใกล้รถไฟฟ้า
• มีราคาที่คุ้มค่า บ้านมือสองมักถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน เพราะบ้านใหม่มีต้นทุนการก่อสร้างสูงทั้งจากราคาวัสดุและราคาที่ดิน แต่บ้านมือสองมีค่าเสื่อมสภาพ เลยยังพอหาบ้านราคาเป็นมิตรได้มากกว่า ราคาเฉลี่ยต่อ ตร.ว. เบากว่า และสามารถต่อรองราคากับผู้ขายได้โดยตรง ผมเคยเปรียบเทียบราคาบ้านเดี่ยวในโซนเพชรเกษมไว้ เดี๋ยวแปะลิงค์ในคอมเม้นต์นะ
• มักจะมีการตกแต่งหรือต่อเติมเพิ่มเองสิ่งที่จำเป็นมาให้แล้ว เช่น ครัวหลังบ้าน หรือหลังคาโรงจอดรถ เราไม่ต้องเสียเวลาต่อเติมอีก
• ส่วนใหญ่จะไม่ต้องกังวลปัญหาน้ำรั่ว น้ำซึม บ้านทรุด เพราะเจ้าของเดิมแก้ไขมาแล้ว แต่ก็ต้องตรวจสอบให้รอบคอบอีกทีนะ
• บางที่ก็ยังใช้วัสดุดั้งเดิมแบบอิฐมอญ ที่มีข้อดีเรื่องกันเสียงกันความร้อนได้ดี และสามารถทุบ เจาะ ต่อเติมได้สะดวกกว่าพรีแคสที่ใช้ในปัจจุบัน
• เห็นสภาพแวดล้อมก่อนซื้อจริง อันนี้น่าจะเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้คนสนใจบ้านมือสองครับ เราได้เห็นภาพรวมเพื่อนบ้าน และบ้านข้างเคียงแบบไม่ต้องมาลุ้นทีหลัง ว่ามีรถจอดหน้าบ้านมั้ย คนเอะอะโวยวาย หรือปาร์ตี้เสียงดังตอนกลางคืนหรือไม่ รวมถึงสังเกตรถติดในซอยช่วง Rush Hour ได้ครับ
• สำหรับคนที่ไม่อยากอยู่แบบโครงการบ้านจัดสรร จะหาที่ดินทำใหม่บ้านมือสองก็เป็นตัวเลือกที่ไม่เลว
• มาตรการรัฐ ลดค่าโอนและค่าจดจำนอง 0.01% นี้ก็ครอบคลุมบ้านมือสองด้วยเช่นกัน ประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้อีก

ทีนี้เรามาดูข้อจำกัดของบ้านมือสองกันบ้าง

• การกู้ซื้อบ้านมือสอง มักจะกู้ได้ไม่เต็ม 100% เพราะจะอิงจาก “ราคาประเมินของธนาคาร” ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ตรงกับราคาขาย เลยมักจะกู้ได้ไม่เกิน 80-90% ของราคาที่เค้าตั้ง และไม่มีการช่วยเหลือจาก Developers เหมือนเวลาซื้อบ้านใหม่กับโครงการ ฉะนั้นอย่าลืมเตรียมเงินส่วนต่างนี้เอาไว้ครับ
• แน่นอนว่าบ้านมือสองผ่านการใช้งาน เราควรเตรียมเงินไว้เพิ่มเผื่อปรับปรุง ซ่อมแซม หรือตกแต่งบ้านเพิ่มเติมตามแต่ใจคนซื้อ ซึ่งดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมต่อเติมบ้านก็จะสูงกว่าการกู้ซื้อบ้านด้วย
• ข้อนี้เกี่ยวเนื่องกันคือถ้าเป็นบ้านเก่าหลายปี ก็มักจะไม่มีประกันโครงสร้างแล้ว ต้องตรวจเช็กให้รอบคอบ
• รูปแบบบ้าน และ Layout อาจจะเก่าและล้าสมัย ไม่เหมือนกับบ้านในปัจจุบัน รวมไปถึงการออกแบบต่อเติมของเจ้าของบ้านเดิมที่ทำไปแล้วเราอาจไม่ชอบก็ได้ ซึ่งการแก้ไขมันยาก สุดท้ายอาจจะจบลงที่การต้องรื้อแล้วสร้างใหม่ซึ่งรวมแล้วค่าใช้จ่ายอาจจะสูงกว่าการซื้อบ้านในโครงการจัดสรรก็ได้
• การซื้อบ้านมือสองมีขั้นตอนเยอะ และอาจใช้เวลามากกว่า เพราะทั้งสองฝ่ายต้องตกลงจัดการกันเอง ไม่สะดวกเหมือนซื้อกับโครงการ
• ส่วน Worst Case หน่อยก็มีโอกาสเจอบ้านราคาถูกที่ได้มาจากการประมูล ถูกยึดมาขายทอดตลาด เจ้าของหรือคนเช่าเดิมไม่ยอมย้ายออก ต้องฟ้องขับไล่ จบคดีถึงสามารถทำเรื่องกู้ได้ เจอทีก็จะยืดยาว ปวดหัวครับ
• เราไม่อาจรู้ได้ถึงเหตุผลที่แท้จริงของการขายบ้าน ต้องใช้เวลาในการเช็กประวัติ และสอบถามเพื่อนบ้านให้ดี

​สรุปแล้วบ้านมือสองเนี่ยเหมาะกับคนที่ต้องการซื้อบ้านในราคาที่คุ้มค่า อาจได้พื้นที่เยอะกว่าและทำเลดีกว่าในงบที่มีจำกัดครับ แต่ถ้าคุณไม่ชอบของที่มีตำหนิ อยากได้บ้านใหม่เอี่ยม สภาพแวดล้อมดี มีนิติดูแล ก็คงต้องเทียบว่าการซื้อบ้านใหม่ในโครงการจะช่วยให้สบายใจกว่ากันมั้ย แม้ว่ามันจะไม่ได้การันตี 100% ล่ะนะ