ใครกำลังหาซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ผมอยากบอกว่าคุณกำลังอยู่ในปีที่มีอำนาจต่อรองในมือสูงที่สุดในรอบหลายปีแล้วครับ ผมจะเล่าให้ฟังครับว่าทำไม?
เอาเรื่องของคอนโดก่อน
ในช่วงปี 67 ต่อเนื่อง 68 มี Supply Condo สร้างเสร็จ (Ready To Move) ใน กทม. เยอะครับ อย่างปีที่แล้วมีถึง 48,438 ยูนิต และในปีนี้คาดว่าจะมีอีกราว 41,081 ยูนิต ซึ่งตัวเลขในปี 67 กลับมาสูงที่สุดในรอบ 4 ปีหลังโควิด ปัญหาก็คือ Stock เหล่านี้ยังไม่ได้รับการดูดซับอย่างเพียงพอ
สอดคล้องกับตัวเลขการเปิดตัวโครงการที่คาดว่าจะต่ำที่สุดในรอบ 4 ปีเช่นเดียวกัน โจทย์หลักของ Developer ซึ่งทำการตลาดคอนโดในปีนี้จึงเน้นไปที่การเคลียร์ Stock เหล่านี้เป็นอันดับแรกครับ
ถ้าเราเห็นใครที่ยังเปิดตัวโครงการใหม่กันครืนๆ นั้นแปลว่าเค้ามีความพร้อมมากจริงๆ และส่วนใหญ่เองหลายก็จะมุ่งไปสู่หัวเมืองท่องเที่ยวรับกับ Demand ของบรรดา Tourist ที่ Rebound กลับมาไทยอย่างดี และดูจะเป็น Sector เดียวในอสังหาฯ ที่สดใสที่สุดโดยเฉพาะ “ภูเก็ต” สุดยอด Destination ที่มีทั้งแหล่งท่องเที่ยวธรรมชาติ และสิ่งอำนวยความสะดวก
นั่นจึงเป็นเหตผลว่าทำไมเราเห็นข่าวเค้าไปพัฒนาโครงการที่นั่นกันคึกคัก เพราะมันยังไปได้มากกว่า Demand ในประเทศที่ได้รับผลกระทบทั้งภาวะเศรษฐกิจ ภาวะหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อ
แล้วเรื่องของบ้านล่ะ ที่เราเห็นบ้านขายดีมาหลายปีตอนนี้เป็นยังไงบ้าง?
ตัวเลข Unsold Inventory ของฝั่งบ้านใน กทม. ปี 68 คาดว่ามีอยู่ราว 159,000 ยูนิตและเป็นตัวเลขที่เพิ่มขึ้นมาตลอดหลายปีไม่มีลดลง สวนทางกับ Demand และความสามารถในการมีบ้านที่ลดลงเรื่อยๆ จนทำให้ในปีนี้จะมีโครงการบ้านใหม่ลดลงมากที่สุดในรอบ 4 ปีเช่นกัน
มาถึงตรงนี้ เห็นภาพคอนโดและบ้านที่เค้าชะลอการเพิ่ม Supply ใหม่ลงไปเหมือนกันใช่มั้ยครับ
นั่นจึงเป็นคำตอบว่าทำไม คนหาบ้านและคอนโดในปีนี้จงรู้ไว้ว่าอำนาจอยู่ในมือคุณครับ ซึ่งทางเลือกของ Developer ตอนนี้ก็จะมีใหญ่ๆ 3 ทาง ทางแรกคือต้องทำ Product ที่ดี แบบที่ Value for Money ซึ่งไม่ใช่ว่าเป็นของที่ถูกนะ แต่ต้องเป็นของที่คุ้มกับเงินที่ลูกค้าจ่ายไปจริงๆ ทางที่สองก็คือการพยายามเน้นใน Segment ที่ยังไปได้ต่อไป ไม่ว่าจะตลาด Luxury ที่อาจไม่ได้ขายดีเหมือนเดิม หรือตลาดต่างชาติอย่างภูเก็ตที่ตอนนี้กลายเป็น Red Ocean ไปแล้ว และทางสุดท้ายก็คือการงัดแคมเปญต่างๆ ออกมาเพื่อจูงใจให้สามารถปิดการขายได้ในที่สุด
คำแนะนำของผมสำหรับทุกคนก็คือไม่ต้องรีบร้อน ค่อยๆ ดูโครงการที่ถูกใจ เปรียบเทียบให้รอบ มีอะไรเค้าจะพยายามขายคุณมากกว่าปีก่อนๆ แน่นอน
แต่ไอเรื่องอำนาจอยู่ในมือคุณนี่เฉพาะกับ Developers เท่านั้นนะ ถ้าอีกฝั่งเป็น Bank ล่ะก็ น่าจะเหนื่อยอีกปีครับ
ปล. ขอขอบคุณข้อมูลดีๆ จากทาง CBRE ด้วยครับ
ผมขอแปะตัวเลขต่างๆ จากข้อมูลของ CBRE เพื่อแชร์ให้ทุกคนดูด้วยนะครับ
1. ตัวเลขยอดเปิดตัวคอนโดใหม่ใน กทม. ที่คาดว่าจะน้อยที่สุดในรอบ 4 ปี
ผมขอแปะตัวเลขต่างๆ จากข้อมูลของ CBRE เพื่อแชร์ให้ทุกคนดูด้วยนะครับ
1. ตัวเลขยอดเปิดตัวคอนโดใหม่ใน กทม. ที่คาดว่าจะน้อยที่สุดในรอบ 4 ปี
2. Inventory สะสมของบ้านใน กทม. ที่สูงขึ้นต่อเนื่อง
3. ตัวเลขการเปิดตัวโครงการบ้านใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบ 4 ปีเช่นเดียวกัน
ตลาด Luxury ที่เป็นเหมือน Cash Cow ของ Developer มาหลัง Covid ก็กระทบเช่นกันครับ และจะเปิดตัวต่ำที่สุดในรอบ 4 ปี ตัวเลขนี้ตรงกันทุกตลาดเลยครับ
ส่วนนักท่องเที่ยวนี่ฟื้นตัวกลับมาเยอะมากครับ
