เหตุผลว่าทำไมปีนี้คนซื้อบ้านและคอนโด อาจมีอำนาจต่อรองในมือสูงที่สุด

ใครกำลังหาซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ผมอยากบอกว่าคุณกำลังอยู่ในปีที่มีอำนาจต่อรองในมือสูงที่สุดในรอบหลายปีแล้วครับ ผมจะเล่าให้ฟังครับว่าทำไม?

​เอาเรื่องของคอนโดก่อน

​ในช่วงปี 67 ต่อเนื่อง 68 มี Supply Condo สร้างเสร็จ (Ready To Move) ใน กทม. เยอะครับ อย่างปีที่แล้วมีถึง 48,438 ยูนิต และในปีนี้คาดว่าจะมีอีกราว 41,081 ยูนิต ซึ่งตัวเลขในปี 67 กลับมาสูงที่สุดในรอบ 4 ปีหลังโควิด ปัญหาก็คือ Stock เหล่านี้ยังไม่ได้รับการดูดซับอย่างเพียงพอ

​สอดคล้องกับตัวเลขการเปิดตัวโครงการที่คาดว่าจะต่ำที่สุดในรอบ 4 ปีเช่นเดียวกัน โจทย์หลักของ Developer ซึ่งทำการตลาดคอนโดในปีนี้จึงเน้นไปที่การเคลียร์ Stock เหล่านี้เป็นอันดับแรกครับ

​ถ้าเราเห็นใครที่ยังเปิดตัวโครงการใหม่กันครืนๆ นั้นแปลว่าเค้ามีความพร้อมมากจริงๆ และส่วนใหญ่เองหลายก็จะมุ่งไปสู่หัวเมืองท่องเที่ยวรับกับ Demand ของบรรดา Tourist ที่ Rebound กลับมาไทยอย่างดี และดูจะเป็น Sector เดียวในอสังหาฯ ที่สดใสที่สุดโดยเฉพาะ “ภูเก็ต” สุดยอด Destination ที่มีทั้งแหล่งท่องเที่ยวธรรมชาติ และสิ่งอำนวยความสะดวก

​นั่นจึงเป็นเหตผลว่าทำไมเราเห็นข่าวเค้าไปพัฒนาโครงการที่นั่นกันคึกคัก เพราะมันยังไปได้มากกว่า Demand ในประเทศที่ได้รับผลกระทบทั้งภาวะเศรษฐกิจ ภาวะหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อ

แล้วเรื่องของบ้านล่ะ ที่เราเห็นบ้านขายดีมาหลายปีตอนนี้เป็นยังไงบ้าง?

ตัวเลข Unsold Inventory ของฝั่งบ้านใน กทม. ปี 68 คาดว่ามีอยู่ราว 159,000 ยูนิตและเป็นตัวเลขที่เพิ่มขึ้นมาตลอดหลายปีไม่มีลดลง สวนทางกับ Demand และความสามารถในการมีบ้านที่ลดลงเรื่อยๆ จนทำให้ในปีนี้จะมีโครงการบ้านใหม่ลดลงมากที่สุดในรอบ 4 ปีเช่นกัน

มาถึงตรงนี้ เห็นภาพคอนโดและบ้านที่เค้าชะลอการเพิ่ม Supply ใหม่ลงไปเหมือนกันใช่มั้ยครับ

​นั่นจึงเป็นคำตอบว่าทำไม คนหาบ้านและคอนโดในปีนี้จงรู้ไว้ว่าอำนาจอยู่ในมือคุณครับ ​ ซึ่งทางเลือกของ Developer ตอนนี้ก็จะมีใหญ่ๆ 3 ทาง ทางแรกคือต้องทำ Product ที่ดี แบบที่ Value for Money ซึ่งไม่ใช่ว่าเป็นของที่ถูกนะ แต่ต้องเป็นของที่คุ้มกับเงินที่ลูกค้าจ่ายไปจริงๆ ทางที่สองก็คือการพยายามเน้นใน Segment ที่ยังไปได้ต่อไป ไม่ว่าจะตลาด Luxury ที่อาจไม่ได้ขายดีเหมือนเดิม หรือตลาดต่างชาติอย่างภูเก็ตที่ตอนนี้กลายเป็น Red Ocean ไปแล้ว และทางสุดท้ายก็คือการงัดแคมเปญต่างๆ ออกมาเพื่อจูงใจให้สามารถปิดการขายได้ในที่สุด

คำแนะนำของผมสำหรับทุกคนก็คือไม่ต้องรีบร้อน ค่อยๆ ดูโครงการที่ถูกใจ เปรียบเทียบให้รอบ มีอะไรเค้าจะพยายามขายคุณมากกว่าปีก่อนๆ แน่นอน

​แต่ไอเรื่องอำนาจอยู่ในมือคุณนี่เฉพาะกับ Developers เท่านั้นนะ ถ้าอีกฝั่งเป็น Bank ล่ะก็ น่าจะเหนื่อยอีกปีครับ

ปล. ขอขอบคุณข้อมูลดีๆ จากทาง CBRE ด้วยครับ

ผมขอแปะตัวเลขต่างๆ จากข้อมูลของ CBRE เพื่อแชร์ให้ทุกคนดูด้วยนะครับ

1. ตัวเลขยอดเปิดตัวคอนโดใหม่ใน กทม. ที่คาดว่าจะน้อยที่สุดในรอบ 4 ปี

ผมขอแปะตัวเลขต่างๆ จากข้อมูลของ CBRE เพื่อแชร์ให้ทุกคนดูด้วยนะครับ

1. ตัวเลขยอดเปิดตัวคอนโดใหม่ใน กทม. ที่คาดว่าจะน้อยที่สุดในรอบ 4 ปี

2. Inventory สะสมของบ้านใน กทม. ที่สูงขึ้นต่อเนื่อง

3. ตัวเลขการเปิดตัวโครงการบ้านใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบ 4 ปีเช่นเดียวกัน

ตลาด Luxury ที่เป็นเหมือน Cash Cow ของ Developer มาหลัง Covid ก็กระทบเช่นกันครับ และจะเปิดตัวต่ำที่สุดในรอบ 4 ปี ตัวเลขนี้ตรงกันทุกตลาดเลยครับ

ส่วนนักท่องเที่ยวนี่ฟื้นตัวกลับมาเยอะมากครับ