คอนโด ใครๆ ที่อยากมี คอนโด คงมีคำถามมากมายเกี่ยวกับโครงการไม่ว่าจะเป็น ชื่อเสียงของ Developer ทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก การออกแบบ และ layout ของห้อง ฯลฯ แต่อีกคำถามที่จะตามมาเสมอเมื่อเราจะตัดสินใจจริงๆ นั่นก็คือ… แล้วเราจะสามารถซื้อห้องได้มั้ย?
ใช่แล้วครับ “ราคา” เป็นสิ่งสำคัญที่เราจะต้องเลือกให้เหมาะสมโดยที่เราสามารถจ่ายได้ ถ้าหากมีเงินสด ราคาที่เราเห็นจาก Developer ของโครงการก็คือราคาที่เราต้องจ่าย ไม่นับรวมค่าใช้จ่ายในวันโอนที่ไม่ว่าจะซื้อเงินสดหรือกู้ซื้อบ้านก็ไม่ต่างกันแต่ถ้าเรามีความจำเป็นต้องกู้ซื้อบ้าน อีกสิ่งที่นำมาคิดด้วยคือ ดอกเบี้ย หรือ น้องดอก ซึ่งส่วนนี้ต้องถูกคำนวณไว้เมื่อเราไปยื่นกู้ซื้อบ้านครับ
มันมีความแตกต่างของราคาและยอดในการกู้อยู่นิดหน่อย คือ ยอดการยื่นกู้คือราคา คอนโดที่หักเงินดาวน์ไปแล้วครับ เช่น โครงการใหม่ ราคาในวันจองนั้นเป็นราคาเต็ม แต่เราจะต้องผ่อนดาวน์ไปก่อนจนกว่าโครงการจะเสร็จแล้วถึงจะเอายอดที่เหลือไปยื่นกู้ และแน่นอน Next Station (ทำเสียงแบบ BTS) “เราต้องไปคุยกับธนาคาร” เพื่อคำนวณเรื่องความสามารถในการกู้เงิน พูดแบบบ้านๆ ก็คือ ธนาคารจะคำนวณให้ว่า เรากู้ได้สูงสุดกี่บาท แล้วเอาราคานั้นไป matching กับราคาคอนโดของเรานั่นเอง บางคนมีรายได้ต่อเดือนเยอะ อย่าเพิ่งนั่งยิ้มมุมปาก เพราะเงินเดือนเป็นตัวตัดสินโอกาสกู้เราเพียงครึ่งเดียว
กู้ได้สูงสุดเท่าไหร่?
การจะรู้ว่าเรากู้ได้สูงสุดกี่บาท ธนาคารเค้าจะแยกคำนวณง่ายๆ เป็น 2 ส่วน ครับ คือ รายได้ VS ภาระค่าใช้จ่าย สองตัวนี้ต้องสู้กันเพื่อให้รายได้ชนะ โดยเค้าดูจากหลักฐานที่เป็นเปเปอร์ เค้าไม่ได้มาส่องดูชีวิตเราแบบรายการ Reality หรอกว่าจะทุกข์ทน หรือหมุนเงินกันมันส์สนั่นเมืองแค่ไหน 555
เอาละ มาเริ่มจาก รายได้ กันก่อนครับ รายได้มีอะไรบ้าง ถ้าเป็นพนักงานกินเงินเดือนไม่ว่าจะเป็นราชการหรือเอกชน ก็รวมรายรับทั้งหมดที่ได้ทั้งเงินเดือน โบนัส ฯลฯ ส่วนใหญ่จะต้องเตรียมเอกสารย้อนหลังไม่เกิน 6 เดือน ส่วนถ้าเป็นอาชีพอิสระ ไม่ว่าจะเป็นสถาปนิก หมอ ดารา ก็จะเป็นรายได้ที่ได้มาทั้งหมดเตรียมย้อนหลังไปเลย 1 ปี
แล้วรายได้นี้มีผลยังไง? รายได้คือตัวตั้งต้นในการคำนวณภาระของผู้กู้ครับ เพราะการผ่อนคอนโด ถือเป็นภาระอย่างหนึ่งที่ผู้กู้ต้องติดตัวไปตลอดสัญญา ไม่ว่าจะ 10 20 หรือ 30 ปี
ธนาคารจะเป็นใช้หลักเกณฑ์ % ภาระต่อรายได้ เพื่อกำหนดเพดานเงินกู้ของเราและรายได้ที่มากน้อย ก็มีผลต่อระดับเพดานที่ว่าครับ ยกตัวอย่างให้เห็นภาพ เช่น
- ถ้าเงินเดือนไม่ถึง 30,000 บาท คุณต้องมีภาระรวมไม่เกิน 50% ของรายได้ต่อเดือน
- ถ้าเงินเดือน 30,000-50,000 บาท มีภาระรวมได้ไม่เกิน 60%
- ถ้ารายได้เกิน 100,000 บาท ธนาคารก็อาจอนุโลมให้คำนวณภาระได้มากขึ้นมากสุดที่ 80% เป็นต้น
(ตัวอย่างเรตจากแบงค์สีส้ม หลักเกณฑ์นี้อาจแตกต่างไปกันแต่ละธนาคารคับ)
แล้ว ภาระ ที่ว่ามีอะไรบ้าง ง่ายๆ เลย คือยอดผ่อนชำระ ซื้อก่อนผ่อนทีหลังทั้งหลายแหล่ ทั้งบ้าน ทั้งรถ หรือแม้แต่มอเตอร์ไซค์ บัตรเครดิต บัตรกดเงินสด ซึ่งพวกนี้ก็คือภาระที่สามารถตรวจสอบได้ผ่านเครดิตบูโร ซึ่งเราจะต้องเซ็นต์ยินยอมให้ธนาคารตรวจสอบถึงจะยื่นกู้ซื้อคอนโดได้ครับ แต่ภาระแฝง เช่น เงินให้เมีย เงินแอบเมีย เงินให้พ่อแม่ เงินเพื่อการศึกษาของน้องๆ ค่าอาหารหมา อันนี้ไม่ต้องเอามาคำนวณครับ ธนาคารเค้าไม่สนใจ (แต่เราต้องคำนวณให้ดีเองนะจ้ะ) สุดท้ายเราก็เอาภาระค่าผ่อนคอนโด ที่เราจะยื่นกู้มารวมด้วย
โดยมีสูตรคร่าวๆ ว่า กู้คอนโด 30 ปี เป็น ค่าผ่อนต่อเดือน
ล้านละ 7,000 บาท
(เป็นภาระประมาณการที่รวมดอกเบี้ยเรตสูงไว้แล้ว)
เมื่อรวมภาระทั้งเก่าและใหม่แล้วไม่เกินเพดานเปอร์เซ็นต์ภาระต่อเดือนของธนาคาร ก็จะนำมาสู่คำตอบของคำถามที่ว่า เราจะกู้คอนโดผ่านมั้ย ? ยกตัวอย่างเช่น เงินเดือน 30,000 บาท ผ่อนมอไซค์อยู่คันนึงเดือนละ 4,000 บาท อยากซื้อคอนโดราคา 2 ล้านบาท คำนวณภาระรวมได้แบบนี้
- ผ่อนมอเตอร์ไซค์ = 4,000 บาท/เดือน
- สูตรค่าผ่อนคอนโด ล้านละ 7,000 = 14,000 บาท/เดือน
จากฐานเงินเดือน 3 หมื่น ธนาคารกำหนดให้เรามีภาระรวมได้ไม่เกิน 60% ของเงินเดือน = 18,000 บาท รวม 1+2 แล้วก็ยังไม่เกินเพดาน อันนี้แสดงว่าผ่านแน่ๆ นี้ครับ
ที่เราแนะนำในวันนี้ก็เป็นวิธีคร่าวๆ เบื้องต้น ที่เราจะพอคำนวณงบประมาณไว้หาซื้อ คอนโดครับ หากเรามีเงินก้อนเก็บไว้ ก็ยังโปะให้ยอดกู้ลดลงมาได้อีก และเพดานของแต่ละธนาคารก็มีวิธีคิดเหลื่อมกันไปบ้าง ทางที่ดีเราก็ต้องเตรียมเอกสารให้พร้อม พยายามทำให้เครดิตบูโรดีๆ (พูดง่ายๆ ก็คือไม่ว่าจะผ่อนอะไรอยู่ก็ชำระเต็มไม่เคยขาด) จะช่วยทำให้เรามีโอกาสกู้ผ่านได้มากขึ้น เพราะธนาคารจะพิจารณาเป็นรายบุคคลไป
จริงๆ เรื่องภาระหนี้นี่มีรายละเอียดอีกนิดหน่อย ไว้จะมาเล่าให้ฟังกันอีกครับ
